L'ECONOMIE ENCAISSE, QUID DE L'IMMOBILIER ? TROIS RAISONS DE SE RASSURER !

Ce n’est un secret pour personne : le coronavirus va gravement affecter les perspectives économiques. Le scénario de base de BNP Paribas Fortis prévoit une contraction de 7,1% cette année et une reprise de 7,6% l’année prochaine. Quel est l’effet d’une telle tempête sur les prix de l’immobilier ?

Quatre éléments déterminent le prix de l’immobilier résidentiel belge : du côté de la demande, ce sont les taux d’intérêt hypothécaire, le revenu disponible des ménages et le nombre de ménages. D’autre part, l’offre.

L’offre diminue

En 2019, cependant, le nombre de permis de construire pour les appartements était inférieur à celui de 2018. Cela impacte directement le nombre de nouveaux appartements qui seront mis sur le marché cette année. En outre, la construction est actuellement au point mort, ce qui pèse sur l’offre des nouvelles constructions. Dans les prochains mois, il apparaîtra également que certains projets devront faire face à des coûts de construction plus élevés car certains coûts continueront à être engagés sur des chantiers qui sont actuellement à l’arrêt (location de grues, sécurité du chantier, drainage…).
Certaines chaînes d’approvisionnement seront également gravement perturbées pendant le redémarrage, ce qui pourrait faire augmenter le coût des matériaux de construction. Le démarrage de nouveaux projets sera retardé par le gel des ventes actuelles et la livraison des projets existants. « Tout cela pèse temporairement sur l’offre et a plutôt pour effet d’augmenter les prix de l’immobilier », précise Koen De Leus, économiste en chef chez BNP Paribas Fortis.

Du côté de la demande…

Du côté de la demande, les facteurs déterminants sont le taux d’intérêt hypothécaire, le nombre de ménages et le revenu disponible.

• Le taux d’intérêt: Fortis ne prévoit aucune hausse des taux d’intérêt. Ils s’attendent à ce que « le taux d’intérêt hypothécaire moyen estimé pour 2020 [soit] conforme à la moyenne de l’année dernière.»

• Le deuxième facteur est l’augmentation du nombre de ménages. Ces dernières années, ce nombre a augmenté d’environ 0,8% par an. La population belge totale augmente d’année en année, principalement en raison de l’immigration. Un autre facteur plus important est que la famille moyenne devient de plus en plus petite, avec une augmentation continue du nombre de ménages d’une personne. Pour les années à venir, le Bureau fédéral du Plan estime que le nombre de familles augmentera de 0,6% par an.

• Le revenu disponible, ainsi que les taux d’intérêt et la durée, déterminent la capacité d’emprunt des ménages. Malgré le coup dur porté à l’économie, le revenu disponible réel ne diminue que de 2% grâce aux mesures de soutien du gouvernement. Assez pour faire baisser les prix ?

Qui de la confiance ?

« Enfin, il y a la confiance, pointe Koen De Leus. Cela peut limiter l’activité de construction, entraînant une réduction de l’offre, mais peut également peser sur la demande de logements neufs et existants ».
D’autre part, les jeunes qui prévoyaient d’acheter une maison et qui sont certains, après le confinement, de conserver leur emploi et leurs revenus, poursuivront probablement leurs projets. Ce type d’acheteur représente 1/3 de la demande.
Les investisseurs qui disposent de liquidités et qui souhaitaient acheter une maison ou un appartement à louer (représentant un quart de la demande) poursuivront également leur achat. La confiance ébranlée dans le marché boursier pourrait pousser encore plus de gens à se tourner vers l’immobilier comme investissement alternatif. En outre, si certaines conditions sont remplies, les banques proposent un moratoire pour les ménages qui ont des problèmes de remboursement de leur prêt. Cela contribue à la tranquillité d’esprit et à la stabilité du marché immobilier.

Un déclin limité

«En résumé, détaille Koen De Leus, nous constatons donc une offre plus faible, des taux d’intérêt hypothécaires bas, une demande essentiellement stable et une légère baisse du revenu disponible. Ajoutez à cela une inflation négative de -0,4%. Cette combinaison nous conduit à une diminution minimale de 1% pour 2020 et à une stabilité des prix de l’immobilier en 2021. Bien sûr, à mesure que notre scénario en U se transformera en une récession prolongée, la pression sur les prix augmentera. Mais nous n’y sommes pas encore. »

Source : Immovlan.be