LE PRIX DE L'IMMOBILIER A ETTERBEEK

Un marché en constante progression

A l’instar de nombre de communes bruxelloises, Etterbeek témoigne de la vitalité actuelle du marché immobilier. Soutenue par les eurocrates, Etterbeek continue de bénéficier de sa situation privilégiée et progresse sur tous les segments.

Jouxtant le quartier européen et le complexe du Cinquantenaire, la commune d’Etterbeek brasse des populations d’expatriés venant de toute l’Europe, de tous âges et de tous niveaux sociaux. Si certains quartiers ont entièrement été réaménagés, à l’instar de la place du Luxembourg, d’autres ont su garder leur identité populaire, comme la place Jourdan. De l’autre côté de la rue de la Loi, les immeubles laissent place aux parcs et aux maisons de maître.

Parmi les quartiers les plus recherchés, citons les abords du Cinquantenaire, ceux du métro Pétillon, du parc Léopold ainsi que ceux de la place Jourdan, qui a par ailleurs été totalement renouvelée.

Nouveau bonus pour les maisons

Dans cette commune fort prisée tant par les expatriés que par les « locaux », la hausse des prix a poursuivi son élan au cours des cinq années qui ont suivi cette année charnière que fut 2009, durant laquelle la commune d’Etterbeek avait pu se targuer d’une progression sensible sur le marché de la revente des maisons. L’année 2014 avait néanmoins marqué un coup d’arrêt, très vite rattrapé par 2015 qui avait propulsé la commune d’Etterbeek à la quatrième place des communes les plus chères de Bruxelles, à égalité avec Woluwe-St-Lambert, et derrière Uccle, Ixelles et Woluwe-St-Pierre.

Si l’année 2016 avait enregistré un très léger recul s’apparentant davantage à une stabilisation, le premier semestre 2017 indiquait déjà une nouvelle progression, qui a poussé au terme de l’année le prix médian d’une maison à 480 000 euros, soit une nouvelle progression de 9 % pour un prix médian cette fois bien supérieur à ceux de Bruxelles-centre et d’Uccle, tous deux en recul. Courant 2018, une nouvelle progression a poussé ce prix médian à 515 000 euros, ce qui a fait remonter les maisons d’Etterbeek à la quatrième place des communes bruxelloises les plus chères sur ce segment, derrière le trio de tête que sont Ixelles, Woluwe-Saint-Pierre et Uccle. Cette évolution représente une augmentation de quelque 52 500 euros, avec 50% des maisons vendues entre 400 000 et 695 000 euros, et des pointes à 1 million d’euros et plus.

Les 4 façades, une vraie rareté

Si la plupart des maisons que l’on peut trouver sur la commune sont de fort agréables maisons bourgeoises, il ne faut pas pour autant espérer en trouver munies de 4 façades, pour la bonne et simple raison qu’elles sont devenues extrêmement rares. Même les maisons mitoyennes disposant d’un jardin de belle taille se font de plus en plus rares à la revente, étant donné leur fort pouvoir d’attraction doublé des brefs délais de transaction qui en découlent.

Les appartements en hausse

A Bruxelles, le marché des appartements du marché secondaire reste très soutenu en termes d’activité. Ce segment est même devenu le plus actif de la Capitale depuis un bon moment déjà. C’est naturellement le cas aussi à Etterbeek où la progression de ce segment reste constante. Après une année 2014 au cours de laquelle les acquéreurs avaient consenti à une hausse de pas moins de 16%, 2015 avait démontré que le segment avait encore de la marge de progression, avec une nouvelle hausse poussant le prix médian à 230 000 euros. L’année suivante avait bien enregistré un petit recul, mais en observant l’évolution des prix par type d’appartement, on avait constaté que c’était en réalité uniquement les prix des appartements 1 chambre qui avaient reculé. Les appartements 2 et 3 chambres avaient, pour leur part, progressé respectivement de 7,6 et… 16,4 %.

Pour cette catégorie des 3 chambres, Etterbeek se plaçait d’ailleurs en tête du classement bruxellois, avec un prix médian de 372 500 euros, devant le trio Bruxelles-Ville, Ixelles et Woluwe-St-Pierre. Selon les professionnels, la demande est de 30 % plus importante pour les appartements de taille modeste, dont les prix varient de 150 000 à 250 000 euros. Il s’agit là de la demande locale, le budget des expatriés passant rapidement au-delà des 300 000 euros pour un appartement plus vaste.
En 2018, le prix médian d’un appartement, toutes surfaces confondues, a encore pris du galon pour se fixer à 251 500 euros. Au troisième trimestre de cette année, l’appartement de seconde main etterbeekois, avec une superficie moyenne de 112 m², affiche un prix de référence de 254 000 euros, soit une hausse de 2,6% par rapport au troisième trimestre 2018. Il se place ainsi à la sixième place du classement bruxellois.

Cette tendance se répercute sur le marché locatif. A Bruxelles, il y a désormais deux communes qui dépassent la barre des 1000 euros de loyer : Bruxelles-Ville et… Etterbeek, pour un appartement d’une superficie moyenne de respectivement 105 et 100 m².

Du côté du neuf, Etterbeek joue résolument le jeu de sa proximité avec les institutions européennes et renouvelle son stock immobilier par promoteurs privés interposés. Comme c’est le cas partout dans la Capitale, la surperficie moyenne des unités commercialisées s’y réduit progressivement. Avec une moyenne de 96 m², ces nouveaux appartements figurent néanmoins parmi les plus spacieux. En précisant que cette moyenne ne prend pas en compte les penthouses, les studios, rez avec jardin, lofts, duplex et autre triplex.

Les Jardins de la Chasse

Au cœur de la commune, et à deux pas de la Chasse, les 69 nouveaux logements du complexe résidentiel Ardea, le long de la rue Beckers, ont constitué la première phase du vaste projet de réurbanisation des « Jardins de la Chasse », un site localisé entre l’avenue des Casernes, la rue de Haerne et la rue Beckers. Cette réurbanisation est le projet le plus ambitieux mené à ce jour par la commune, propriétaire du site. Né en 2006, ce projet mène à terme à la création d’un tout nouveau quartier qui abritera le centre névralgique de la commune. Le site va, en effet, accueillir le nouveau centre administratif qui regroupera l’hôtel communal, le CPAS, un commissariat de police ainsi qu’un funérarium multiconfessionnel, le tout sur six niveaux pour une superficie totale de 15 000 m². L’ensemble des services utiles aux citoyens seront ainsi centralisés et accessibles au même endroit.

Comme le site couvre, dans sa totalité, une superficie de 3 hectares, il accueillera aussi un parc ouvert au public - dont les dimensions s’apparentent à celle d’un terrain de football -, un parking en sous-sol de 300 places sur trois niveaux sous le centre administratif, une crèche, une maison de la participation, de nouveaux locaux pour le centre d’aide à l’enfance, ainsi que près de 250 nouveaux logements au total, répartis sur plusieurs immeubles, dont l’un abritera un espace horeca, juste à côté du nouveau centre administratif. La chapelle, attenante aux pavillons de l’ancien hôpital qui ont été rasés, a été préservée et désacralisée en vue de servir de bureaux aux associations de la commune.

Le chantier du centre administratif et de l’immeuble de logements attenant a été estimé à 450 jours ouvrables. Comme les travaux ont démarré en août 2017, le regroupement de l’administration communale, du CPAS et du commissariat de police devrait donc s’effectuer début 2020.

Repères

Maison : 515 000 euros
Appartement : 254 000 euros
Appartement neuf : 3575 euros/m<sup>2

SOURCE: Logic-immo</sup>