LE PRIX DE L'IMMOBILIER A CHAUMONT-GISTOUX ET GREZ-DOICEAU

Voisines mais pas jumelles

Les marchés immobiliers de Chaumont-Gistoux et Grez-Doiceau cherchent toujours leur équilibre entre offre et demande. Avec pour résultat des prix quelque peu sous pression à Grez-Doiceau, mais en progression à Chaumont-Gistoux. Entre ces deux communes, l’écart de prix se creuse ainsi un peu plus.

Depuis les déséquilibres enregistrés dans les communes de Grez-Doiceau et Chaumont-Gistoux il y a une petite décennie, au lendemain de 2008, on constate que les prix immobiliers y ont fait bien du chemin depuis, jusqu’à se placer dans le top des communes brabançonnes. Cependant, les prix qui y sont pratiqués paraissent globalement avoir atteint leurs limites.

Si la résorption de l’offre semble leur redonner un coup de fouet, du moins pour la catégorie de biens en bon état et favorablement situés, les chiffres 2018 indiquent que les deux communes voisines ne sont pas logées à la même enseigne. 

Si l’heure est davantage à la progression des prix du côté de Chaumont-Gistoux, avec un prix médian remonté à 379 750 euros, soit une hausse de 8,5%, on a constaté en revanche un recul des prix des maisons à Grez-Doiceau, de l’ordre de 4,5%, faisant passer leur prix médian de 334 000 euros à 320 000 euros.

Un écart qui se creuse

Il y a trois/quatre ans, les prix des maisons de Grez-Doiceau semblaient pouvoir prendre la même voie qu’à Chaumont-Gistoux. Les propriétaires vendeurs espéraient voir ainsi se prolonger la bonification de pas moins de 75 % enregistrée au cours des dix dernières années pour leur bien. Mais la stagnation, voire le léger recul des prix négociés avait quelque peu fait déchanter les plus optimistes. La réalité du terrain indiquait en effet que le marché, comme ce fut le cas ailleurs dans la Province, était devenu un marché d’acheteurs en raison de l’accumulation de l’offre. Les maisons villageoises qui nécessitaient une rénovation et une mise aux normes importantes ont en conséquence fait l’objet d’intenses négociations sous la pression des candidats acquéreurs.

L’année qui avait suivi avait néanmoins changé quelque peu la donne, grâce à l’absorption progressive de cette offre. 2014 avait en effet enregistré une bonification de quelque 14%, suivie d’un coup de frein en 2015. L’année suivante avait néanmoins fait reprendre à ce segment le chemin de la progression, tandis que 2017 et 2018 ont fait freiner les prix pour un prix médian qui, bien que dépassant encore la barre des 300 000 euros, ne tient plus vraiment en ligne de mire celui pratiqué à Chaumont-Gistoux, où l’année 2017 avait pourtant fait passer le prix médian d’une maison sous la barre des 355 000 euros.

Distorsion entre offre et demande

Sur les segments supérieurs, la situation reste fragile, bien que l’évolution du contexte économique, la confiance en léger progrès ainsi que les taux hypothécaires historiquement bas contribuent à sa relance. Pour des raisons évidentes de coût d’entretien et d’usage, la demande s’oriente davantage vers de plus petites surfaces habitables et des parcelles de moindres dimensions, ce qui crée une distorsion au niveau de la demande et de l’offre. Les acheteurs cherchent en effet de plus en plus à vivre sur des terrains faciles à entretenir et donc de taille raisonnable.

Ils souhaitent également une habitation adaptée aux nouvelles technologies, comme la domotique ou les systèmes de chauffage basse consommation, choses qui entraînent des coûts supplémentaires de mise à jour, dont les vendeurs n’acceptent pas toujours facilement l’incidence budgétaire sur leur prix de mise en vente, pas toujours conscients du fait qu’aujourd’hui, les candidats acquéreurs sont de mieux en mieux informés sur le marché qui les intéresse, devenant ainsi des « experts locaux momentanés ». La majorité de ces candidats acquéreurs recherchent davantage des biens offrant des volumes qui ne dépassent pas 250 m² de surface habitable. Or, les propriétés mises en vente dans le périmètre du golf du Bercuit présentent bien souvent des surfaces supérieures, et sur de grands terrains.

Et bien qu’elles offrent en prime un cadre idyllique et de magnifiques vues, ainsi qu’une grande proximité avec les axes de circulation tout en étant à l’abri des nuisances sonores, ce type de biens ne semble plus tout à fait en phase avec la demande, du moins au vu des prix demandés. Là aussi, les négociations vont bon train, mais le blocage semble souvent provenir des propriétaires qui rechignent à restreindre leurs exigences, en particulier ceux d’entre eux qui ne sont pas dans une situation d’urgence. En termes de valeur, Grez-Doiceau détient cependant toujours la palme par rapport à sa voisine sur ce segment des villas, dont l’offre y est aussi plus importante.

Une question d’état

Les candidats acquéreurs qui recherchent une maison 4 façades de maximum 250 m² sur une petite parcelle semblent davantage trouver leur bonheur sur la commune de Chaumont-Gistoux et ses villages tels que Dion-le-Mont et Bonlez, dont l’offre de tels biens oscille côté prix entre 250 000 et 450 000 euros, selon la superficie et surtout l’état des biens. L’incertitude financière quant aux travaux de rénovation refroidit en effet bien plus les candidats à la propriété que par le passé. Si de tels travaux ne les effraient pas, les amateurs peuvent néanmoins encore dénicher des maisons à rénover pour moins de 300 000 euros du côté de Grez-Doiceau.

Du neuf

Bonnes nouvelles pour celles et ceux qui recherchent de l’immobilier neuf au sein de ces deux communes. De petits immeubles à appartements sortent de terre, dans et à proximité des centres, au sein de nouveaux lotissements à proximité du Bercuit ainsi que dans l’entité de Gastuche, près de la gare. Avec des prix qui s’affichent à 2500 euros/m² en moyenne, avec des pointes à plus de 3000 euros.

Si le développement d’appartements neufs est en progression, c’est loin d’être le cas des maisons neuves. De par leur vision à long terme, les communes de Chaumont-Gistoux et Grez-Doiceau pratiquent en effet une politique sévère vis-à-vis des dossiers de construction. Si cela a pour avantage d’éviter les débordements du passé, c’est parfois au détriment de certains propriétaires vendeurs de terrain.

Des terrains dont les prix ont par ailleurs fortement augmenté en dix ans, et qui peuvent rester longtemps sur le marché pour cette raison. Exception confirmant la règle, le projet du Vallon du Brocsous, situé à la lisière du bois éponyme, propose 16 maisons 3 et 4 façades, à des prix variant de 400 000 à 565 000 euros.

Repères

Appartement neuf : 2500 euros/m²

Maison

Chaumont-Gistoux : 380 000 euros
Grez-Doiceau : 320 000 euros

Source: Logic-immo