LE PRIX DE L'IMMOBILIER A FOREST

La concurrente du Sud

Au sud de Saint-Gilles et à l’ouest d’Uccle, la commune de Forest se fait toujours plus attractive en offrant des prix qui restent très compétitifs par rapport à ses voisines du Sud, ainsi que de beaux projets neufs qui réaniment ses quartiers populaires.

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Pour les classes moyennes qui cherchent à rester vivre à Bruxelles dans un environnement agréable en ayant accès à des biens encore abordables, la commune de Forest, située au sud de Saint-Gilles et entre Uccle et Anderlecht, est bien positionnée. Outre ses artères aérées, ses nombreux espaces verts et ses quartiers où il fait bon vivre, Forest offre des biens plus abordables et un meilleur potentiel de développement que dans d’autres communes voisines comme Ixelles ou Uccle, où les prix sont déjà bien plafonnés.


Il s’agit particulièrement des zones comme celle de la couronne du parc Duden ou le dessus de la plaine Saint-Denis, qui sont très recherchées et qui offrent encore de belles marges de progression.
Les prix des maisons sont aussi globalement moins élevés que dans la commune voisine de Saint-Gilles, qui se gentrifie toujours plus au contact de sa voisine Ixelles. Ces dernières années, le prix médian des maisons forestoises a néanmoins fortement augmenté, avec des variations allant de + 4% à + 12% par an depuis 2014.
Entre 2015 et 2016, par exemple, ce prix médian avait progressé de quelque 10 %, pour atteindre 390 000 euros, puis un record de 430 000 euros courant 2017. L’année 2018 a cette fois marqué un coup d’arrêt, provoquant une médiane descendante de 8%, à 395 000 euros, soit l’équivalent de la médiane pour l’ensemble de la Capitale, avec 50 % des biens vendus entre 330 000 et 606 000 euros. Forest se positionne en conséquence à la huitième place sur le podium bruxellois, juste derrière Saint-Gilles (410 000 euros après un bond de 17%). Ce recul se doit ainsi d’être nuancé au regard des fortes progressions de ces dernières années.

Quartiers populaires réanimés

Le territoire de Forest présente un grand dénivellement entre l’ouest, très bas, et l’est culminant à l’Altitude 100 (mètres), l’un des points les plus élevés de la Région bruxelloise. Entre ces deux zones, les parcs de Forest et Duden marquent une césure. Le paysage de l’ouest forestois est dominé par la présence de zones industrielles, où est notamment installée l’usine Audi Brussels sur près de 50 hectares. En revanche, l’est ainsi que les alentours des parcs Duden et de Forest, attire sur les hauteurs une population plus aisée.
C’est que ses quartiers jouissent de la proximité d’autres quartiers des communes cotées d’Ixelles et d’Uccle, et partagent même une partie des avenues Brugmann et Molière, et de la chaussée d’Alsemberg. Il s’agit donc là de quartiers présentant un fort potentiel. En matière d’investissement,  on peut donc prudemment, à condition d’avoir un bon profil financier, cibler le voisinage immédiat des ces quartiers et zones d’attractivité en profitant de leur statut et de leur renommée, mais à des prix plus accessibles. Pour les profils financiers moins favorables, on préfèrera miser sur des quartiers plus en périphérie en pariant sur une future évolution des prix.
Sur le segment des appartements, si le haut de la commune – plus près de Saint-Gilles donc – reste ainsi le plus prisé par les candidats acquéreurs, il n’est plus vraiment possible d’y construire grand-chose. La demande pour le neuf a donc dû se rabattre sur le bas de la commune.
Bien que divisé en deux, le marché immobilier forestois a récemment retrouvé des couleurs grâce à ses projets neufs qui ont ranimé ses quartiers populaires, comme ce fut le cas notamment du côté de la rue du Patinage et de la rue Bervoets, avec la commercialisation du projet Bervoets. Autre succès notoire : le projet résidentiel Ducuroir, un îlot de logements passifs et très basse énergie situé sur le site des ex-établissements éponymes, à proximité des anciennes Manufactures Bata et du Wiels, où les 32 logements conventionnés mis en vente par la SDRB, sur un programme total de 64 logements, se sont vendus en… une journée.

Du neuf très compétitif

D’autres projets neufs sont présents, comme la centaine d’appartements des résidences « Jazz Garden », le projet « Libris », situé rue du Dries, qui a mis sur le marché 53 studios, appartements et penthouses, le projet « Les Jardins de l’Union », ceux de « Green Life » et « Lisala », ceux de « The Forest » à côté du parc Duden, et plus récemment les 15 appartements de la « Résidence du Bempt » à proximité du parc éponyme, ou encore les futurs 31 studios et appartements de la résidence « Les Sources » à proximité du Wiels, dont les appartements 2 chambres se vendent à partir de 205 000 euros, pour une superficie de 79 m², soit 2594 euros/m².
Sur ce marché, les prix se comparent ainsi en moyenne à ceux d’Anderlecht, entre 2500 et 2650 euros/m², avec des pointes frôlant les 3000 euros/m² pour des biens atypiques tels que des penthouses et autres duplex. Trouver un appartement neuf à moins de 2500 euros/m² est en revanche devenu chose très ardue, étant donné que ce type de prix ne concerne que quelque 15% du stock global d’appartements sur Bruxelles.

La forte résistance du marché secondaire

Dans ce marché concurrencé par le neuf, les propriétaires auraient pu craindre pour la valeur de leur(s) appartement(s) de seconde main. Or, Forest est en réalité la commune bruxelloise qui a enregistré la plus forte augmentation de la valeur des appartements sur les cinq dernières années, devant Ixelles, Etterbeek ou encore Bruxelles-Ville. Courant 2018, le prix médian des appartements a cette fois progressé de 5% pour atteindre 210 000 euros, avec 50 % des biens vendus entre 170 000 et 265 000 euros. Ce prix médian, qui lui aussi équivaut à celui de l’ensemble de la Capitale sur ce segment, reste néanmoins bien en dessous de celui de Saint-Gilles (249 000 euros) et davantage encore de celui d‘Uccle (260 000 euros) et d’Ixelles (294 000 euros).

Repères

Maison : 395 000 euros
Appartement : 210 000 euros
Appartement neuf : de 2500 à 2650 euros/m²

Source : Logic-immo