LE PRIX DE L'IMMOBILIER EN PERIPHERIE SUD-EST DE BRUXELLES

 Les maisons de Kraainem en pole position

 

 Limitrophes de Bruxelles et pour certaines du Brabant wallon, les communes de la couronne sud-est de Bruxelles attirent toujours les candidats bruxellois, qu’elles soient à facilités ou pas. Avec des différences sensibles au niveau des prix. 

Le statut de marché immobilier le plus coûteux de Flandre tenu par la Province du Brabant flamand est en partie dû aux prix pratiqués tout au long de la couronne sud-est de Bruxelles. Très sensible à la proximité directe de la Capitale et de son marché de l’emploi, le marché immobilier de cette zone est dans une large mesure déterminé par celle-ci. La présence d’un bâti globalement qualitatif, d’un environnement résidentiel et vert, ainsi que des connexions rapides avec le centre de la Capitale y ont fait s’envoler les prix des logements ces dernières années. Mais ces communes présentent néanmoins des différences sensibles.

A facilités ou pas

Parce qu’elles sont dites « à facilités », les communes de Rhode-Saint-Genèse, Kraainem, Drogenbos, Wezembeek-Oppem et Linkebeek présentent une attractivité toute naturelle aux yeux des francophones. Rhode-Saint-Genèse est, pour sa part, à majorité francophone, en raison de l’installation de nombreux Bruxellois depuis de plusieurs décennies, et aujourd’hui encore. Si Overijse compte, pour sa part, une majorité de néerlandophones, sa population comprend néanmoins de multiples minorités linguistiques, dont une importante présence francophone et anglophone. Et à Hoeilaart, où la population est deux fois moins importante qu’à Overijse, les francophones forment entre 20 et 25 % de la population. En termes de budget, la commune de Kraainem caracole en tête au sein de toute cette couronne, avec un prix moyen de 517 500 euros courant 2018. Soit 209 500 euros de plus en moyenne qu’à Drogenbos…

Commune aux deux visages

Commune très résidentielle, encore à deux tiers composée d’espaces verts et de champs, Wezembeek-Oppem présente deux visages. La plupart des ménages aux revenus élevés et des expatriés habitent entre la rue du Long Chêne et la maison communale, près de laquelle il n’est pas rare de trouver des maisons mitoyennes en location à plus de 2000 euros mensuels. On trouve aussi de beaux quartiers et d’imposantes villas près des champs et autour de la chaussée de Malines, à proximité du ring. Mais le paysage change totalement quelques centaines de mètres plus loin, à la cité du Ban Eik, un quartier de logements publics. Les villas cossues laissent dès lors la place à de petites maisons standardisées près desquelles se trouvent plusieurs grands immeubles à appartements datant des années 1960. Avec 400 logements publics, la commune atteint ainsi un taux d’environ 8%, c’est-à-dire supérieur aux quotas de la Flandre.

Le neuf a la cote

Que ce soit à Wezembeek-Oppem ou ailleurs dans cette périphérie sud-est, les appartements neufs ont la cote. A Wezembeek-Oppem, la première phase de la résidence Kloostertuin, dont les immeubles totalisant 125 appartements sont situés dans l’ancien jardin d’un couvent, a remporté un beau succès commercial. C’est que, comme ailleurs, il existe une grande demande de la part des seniors, qui quittent leur maison pour s’installer en appartement. Mais la demande provient également de jeunes ménages qui préfèrent les appartements aux maisons pour des raisons à la fois de facilité et de réduction des coûts d’entretien et d’énergie. On pouvait craindre que cette tendance puisse avoir une répercussion sur le prix des maisons de Wezembeek-Oppem, face à une demande moins importante. Mais comme on a pu le constater, cela n’a pas sensiblement affecté ce segment local, qui a même enregistré une progression de plus de 3% courant 2018, et de 10% en cinq ans.

Un marché haut de gamme problématique

Composé à 90 % de villas, le marché de Rhode-Saint-Genèse connaît depuis quelques années une stabilisation des prix, qui semble actuellement virer à la stagnation. C’est qu’au sein de ce marché de villas, deux types de biens sont à distinguer en termes de valeurs. Le premier concerne les biens de type « intermédiaire », d’une valeur comprise entre 400 000 et 600 000 euros, en fonction de la superficie du terrain et du bâti, de l’état de ce dernier ainsi que de sa situation. Le second type de villa concerne les biens de prestige, dont les valeurs peuvent aisément dépasser 1,5 million d’euros. La demande actuelle concerne essentiellement ces biens de type intermédiaire, avec des prix qui apparaissent globalement stables.
Le marché des biens de prestige est, pour sa part, plus problématique et présente un déséquilibre depuis plusieurs années. Le choix de quitter ou de ne pas s’installer à Bruxelles est souvent de nature budgétaire, et les acquéreurs ont en conséquence une propension à chercher à Rhode-Saint-Genèse ce qu’ils ne sont pas ou plus en mesure de s’offrir à Uccle. Dans certaines rues à cheval sur Uccle et Rhode-Saint-Genèse, la valeur d’une maison comparable peut en effet varier de 20 à 30% selon sa localisation sur l’une ou l’autre commune. Mais sur les quelque 150 biens présentés directement ou confidentiellement sur le marché, la commune n’avait enregistré « que » 16 transactions de villas à plus d’1 million d’euros en 2017, pour un prix médian de 1,35 million d’euros. Il s’agit là d’un recul de 11% en cinq ans, que ce soit en termes de prix ou en nombre de transactions.

Décote vs localisation

Si la situation d’une offre abondante sur le marché des villas s’est généralisée à l’ensemble du territoire belge, l’une des particularités de la périphérie sud-est de Bruxelles est d’être confrontée au recul massif des locations de ce type de biens aux expatriés qui, avant 2009, occupaient des villas dont le loyer était assuré par leurs employeurs. Conséquence logique de cette situation, nombre de propriétaires ont choisi de mettre leur villa en vente. Mais encore faut-il réussir à les vendre au prix souhaité, car le phénomène de décote des villas dans la tranche de prix supérieure à 500 000 euros est en effet bien en marche. Parce que ces villas présentent généralement un profil global défavorable – coût élevé à l’usage et à l’entretien, performances énergétiques défavorables – les candidats à la propriété rechignent à payer le prix espéré par les propriétaires.
On assiste donc à une accumulation de l’offre qui permet aux candidats acquéreurs de faire leur shopping immobilier, d’effectuer des visites en compagnie d’un architecte ou d’un entrepreneur afin d’évaluer le coût des éventuels travaux de rénovation requis, bref de prendre leur temps pour étudier le marché avant de faire une offre ferme, faisant invariablement pression sur les prix. Un état de fait dont l’exception réside bien entendu dans la localisation, qui reste le facteur clé pour déterminer les valeurs immobilières, où que ce soit, en périphérie de Bruxelles ou ailleurs.

Repères

Maison

Kraainem : 517 500 euros
Wezembeek-Oppem : 471 500 euros
Tervuren : 458 000 euros
Rhode-St-Genèse : 455 000 euros
Overijse : 437 000 euros
Linkebeek : 428 500 euros
Hoeilaart : 420 000 euros

Source : Logic-immo